剛看到這個(gè)題目的時(shí)候，我在想房地產(chǎn)如果被拋棄了，那現(xiàn)在的房?jī)r(jià)為什么還是那么高呢？笑話(huà)，感覺(jué)有點(diǎn)小哭窮呢吧，什么政策出臺(tái)，什么土地價(jià)格下滑，我覺(jué)得都不靠譜呀，你們房?jī)r(jià)那么高，就該把房子建好一些嘛，為什么前段時(shí)間的降雨，讓房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題了呢？大家趕緊看看，也說(shuō)說(shuō)自己的想法唄~~~~ 
任志強(qiáng)
8月9日上午，2012年博鰲房地產(chǎn)論壇盛大開(kāi)幕。華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在會(huì)上做了題目為“房地產(chǎn)“被拋棄”？”的主題演講。他認(rèn)為：我們現(xiàn)在面臨的下一步，當(dāng)房地產(chǎn)越是被調(diào)控和拋棄的時(shí)候，越是下一次面臨更高房?jī)r(jià)沖擊和報(bào)復(fù)的時(shí)候。
以下為文字實(shí)錄：
任志強(qiáng)：只給我二十分鐘時(shí)間，我只講一個(gè)問(wèn)題。為什么我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)“被拋棄 以前，我是說(shuō)它在產(chǎn)業(yè)中的重要性，看這張圖。這張圖是國(guó)土資源部公布的按月計(jì)算的房地產(chǎn)業(yè)使用土地的供應(yīng)量，這個(gè)供應(yīng)量充分顯示出對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的重視度和它面臨的問(wèn)題，以及它未來(lái)的預(yù)期。
第一個(gè)階段是2003年以前，當(dāng)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)政策為需要市場(chǎng)化取消福利分房的時(shí)候，平均每年的土地供應(yīng)量大約以40%的速度增長(zhǎng)。那時(shí)候的土地是充分供應(yīng)，因此在1998年-2003年的幾年里，房?jī)r(jià)平均增長(zhǎng)3.5%，老百姓收入增長(zhǎng)平均為9.5%左右，收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。因此，1999年的時(shí)候，上海房?jī)r(jià)雖然很低，但賣(mài)不出去，實(shí)行了一條特殊的稅收政策，即購(gòu)房時(shí)減免個(gè)人所得稅，這項(xiàng)政策一直執(zhí)行到2001年的6月31日止。
2003年發(fā)生了一個(gè)巨大的變化，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不再以產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)而制定產(chǎn)業(yè)政策，兩條，第一條是嚴(yán)格控制土地供給的閘門(mén)，“嚴(yán)守18億畝紅線(xiàn)”；第二條是嚴(yán)格收緊信貸閘門(mén)，因此出臺(tái)了121號(hào)文件。2003年以后，尤其是831完成以后，土地總的供給量連續(xù)下滑，連續(xù)十幾個(gè)月低增長(zhǎng)，負(fù)增長(zhǎng)，延續(xù)到2007年。換句話(huà)說(shuō)，在土地上欠了2-3年的債，但這個(gè)債欠得不夠深，是因?yàn)榇饲氨３至?0%左右的速度增長(zhǎng)，填補(bǔ)了一部分，手里還有一些余糧。因此，在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的波動(dòng)，但沒(méi)有形成巨大的上漲。
2007年，這種饑餓再也無(wú)法用土地的短缺來(lái)填補(bǔ)了。2006年年底，副總理召開(kāi)了座談會(huì)，我們兩次提出要求用房?jī)r(jià)的負(fù)增長(zhǎng)來(lái)推動(dòng)土地的供給，用增加供給的方式來(lái)推高房?jī)r(jià)。于是，2007年出現(xiàn)了土地的高峰，幾乎都是天價(jià)地，而這些天價(jià)地的來(lái)源，大家說(shuō)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商炒和媒體炒。但是，我們看到這張圖就會(huì)發(fā)現(xiàn)，是因?yàn)橹按罅康呢?fù)增長(zhǎng)讓開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有余糧，很多餓狗在同搶一塊骨頭就出現(xiàn)了天價(jià)地，于是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的暴漲。
2003年沒(méi)有SARS的話(huà)，就會(huì)提出了房?jī)r(jià)過(guò)熱。2007年提出兩防，防止投資過(guò)熱，防止通脹。因此，在兩防的指導(dǎo)下又出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，連續(xù)出現(xiàn)了持續(xù)下滑，一直變成負(fù)增長(zhǎng)。大家說(shuō)，2007年的經(jīng)濟(jì)下滑是由于美國(guó)次貸危機(jī)，但我不這樣認(rèn)為，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)任何問(wèn)題。2007年年底的時(shí)候，美國(guó)就開(kāi)始為經(jīng)濟(jì)的再啟動(dòng)出臺(tái)各項(xiàng)政策，但中國(guó)那時(shí)候是兩防堅(jiān)決要打下去。2008年初，布什總統(tǒng)開(kāi)始用拉動(dòng)方式提高美國(guó)利率，而中國(guó)執(zhí)行的是與美國(guó)相反的政策，到不行的時(shí)候說(shuō)都是美國(guó)人鬧的，沒(méi)什么道理。到同年10月份雷曼兄弟出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，我們出臺(tái)了振興政策，但為什么2009年全國(guó)土地進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)？沒(méi)有人想過(guò)這個(gè)問(wèn)題吧？2009年，大量的庫(kù)存化，把2008年大量積壓的庫(kù)存通過(guò)2009年的銷(xiāo)售變現(xiàn)了。但是，那時(shí)候開(kāi)發(fā)商大部分的變現(xiàn)錢(qián)是還債，沒(méi)有錢(qián)用于新的投資。
再到2010年，由于4萬(wàn)億+10萬(wàn)億的信貸，再加上開(kāi)發(fā)商把大量的庫(kù)存變現(xiàn)為現(xiàn)金，就有了2010年土地的暴漲，土地不單是高增長(zhǎng)，而且天價(jià)是高增長(zhǎng)，因?yàn)樘靸r(jià)來(lái)源于2009年土地稀缺情況下的短缺供給。雖然，2008年持續(xù)下降導(dǎo)致有一部分庫(kù)存，但更嚴(yán)重的是導(dǎo)致了價(jià)格的飛漲。于是，你們可以看到，凡是在土地低增長(zhǎng)的情況下，一定會(huì)形成后期的房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)。2010年土地很多，但不能在2010年變成庫(kù)存。所以，2009年消化庫(kù)存以后，到2010年的時(shí)候房地產(chǎn)庫(kù)存快沒(méi)了，因此2010年出現(xiàn)的現(xiàn)象是供給短缺，大多數(shù)城市只有2-3個(gè)月的供應(yīng)量，比如上海、北京。
如果只有2-3個(gè)月的庫(kù)存時(shí)，房?jī)r(jià)一定是高漲的，因此房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)推動(dòng)了土地價(jià)格的高漲，形成了惡性循環(huán)，到2011年，樊 綱說(shuō)不得不用政治手段和行政手段抑制。結(jié)果是，當(dāng)2011年年初出臺(tái)相關(guān)政策以后，再次看到出現(xiàn)了與兩防現(xiàn)象同樣的情況。土地增長(zhǎng)迅速下滑，滑到2012年土地現(xiàn)在仍然是負(fù)增長(zhǎng)，再看最后的圖，雖然不完整，但是，再一次出現(xiàn)了前面所出現(xiàn)的循環(huán)，這種循環(huán)是行政導(dǎo)致的周期，而不是自然導(dǎo)致的周期，這個(gè)行政周期是什么？只要2006年以前的土地是低增長(zhǎng)、負(fù)增長(zhǎng)的，2007年房?jī)r(jià)一定是高增長(zhǎng)，到2009年土地是低增長(zhǎng)、負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，2010年房?jī)r(jià)一定是高增長(zhǎng)�，F(xiàn)在，我們依存的是2010年土地低增長(zhǎng)，導(dǎo)致2011、2012年有大量的庫(kù)存，但這種庫(kù)存不能正常消化和運(yùn)行的時(shí)候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)，土地供應(yīng)情況又說(shuō)明新的供給情況不會(huì)再出現(xiàn)。下一輪，一定是房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)。
有一種辦法可以抑制高增長(zhǎng)，就是不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)了，取消市場(chǎng)了。否則的話(huà)，在供求關(guān)系惡化的情況下，必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)一定是漲的。我們已經(jīng)有了前一輪、第二輪兩次土地低增長(zhǎng)情況下的報(bào)復(fù)，我們能排除第三次土地低增長(zhǎng)之后再出現(xiàn)報(bào)復(fù)嗎？所以，我認(rèn)為“被拋棄”的結(jié)果就一定是土地的低增長(zhǎng)，然后形成了房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)。這時(shí)候，把房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)工具，或者把這個(gè)產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的工具。如果土地供給有了這樣一個(gè)巨大的波動(dòng)，那經(jīng)濟(jì)有可能不出現(xiàn)波動(dòng)嗎？你可能用房地產(chǎn)去填平它嗎？這是根本不可能的。
因?yàn)�，�?dāng)土地低增長(zhǎng)的時(shí)候，第二年形不成供應(yīng)量，要形成供應(yīng)量要先有土地，形成生產(chǎn)周期，然后變成房子，再供應(yīng)到市場(chǎng)。如同母豬沒(méi)有了，就沒(méi)有豬崽，有了豬崽，還要用催肥劑，等豬殺了豬肉價(jià)格平穩(wěn)。那么，只要你想用房地產(chǎn)來(lái)拉平中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，就一定是失敗的。
為什么土地可以解決問(wèn)題？很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)把土地用了，從中國(guó)歷年的土地供應(yīng)量情況看，整個(gè)建設(shè)用地是圖上的藍(lán)色部分，可以看到2003年全國(guó)所用的建設(shè)用地只占了當(dāng)年用地總量的8%，后頭漲了一些，是不是建設(shè)用地都?xì)w房地產(chǎn)商了？不是。建設(shè)用地里面分為六類(lèi)，有工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、軍事、旅游、水利、建設(shè)，而房地產(chǎn)只用了多少土地呢？大概用了全部土地的2.4%，其中僅說(shuō)住宅只用了1.5%，全國(guó)土地1.5%用于住宅，中國(guó)人沒(méi)地住，房?jī)r(jià)能不高嗎？
例子很簡(jiǎn)單，美國(guó)的城鎮(zhèn)建成區(qū)占了國(guó)土面積的3.1，他只有3億人，同時(shí)他的國(guó)土面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國(guó)的國(guó)土面積大，相比之下相當(dāng)于美國(guó)人在城鎮(zhèn)中一個(gè)人所占用的面積是中國(guó)一百人所占用的面積。有的人說(shuō)美國(guó)土地大，倒過(guò)來(lái)看日本。當(dāng)中國(guó)人口密度為1的時(shí)候，日本是1.24的人口密度，可利用的突然遠(yuǎn)遠(yuǎn)比中國(guó)少得多，而日本的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到國(guó)土面積的60%，而日本人拿出國(guó)土面積的4.2%用于城鎮(zhèn)建設(shè)。反觀(guān)，我們真正用于居住的用地面積只有國(guó)土面積的0.11%，可想而知，我們比日本和其他任何一個(gè)國(guó)家用的國(guó)土面積用于居住面積的用地要少得多。所以，是在土地配置上出現(xiàn)了問(wèn)題。
比如，英國(guó)1平米的工業(yè)用地要配5平米的住宅，日本說(shuō)1平米的工業(yè)用地最少要配3.5平米的住宅，而我們工業(yè)的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城鎮(zhèn)建成區(qū)的面積，所以才有了大量的農(nóng)民工。如果沒(méi)有土地、戶(hù)籍的問(wèn)題，土地和戶(hù)籍這兩個(gè)問(wèn)題能夠解決好的話(huà)，中國(guó)根本不缺地，也不會(huì)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)。因此，當(dāng)政府過(guò)多的追求GDP，寧愿把過(guò)多土地用于工業(yè)的時(shí)候，而不讓老百姓居住的時(shí)候，對(duì)不起了，你們要忍著高房?jī)r(jià)。而我們現(xiàn)在面臨的下一步，當(dāng)房地產(chǎn)越是被調(diào)控和拋棄的時(shí)候，越是下一次面臨更高房?jī)r(jià)沖擊和報(bào)復(fù)的時(shí)候。
來(lái)源：中國(guó)新聞周刊網(wǎng) |
滇公網(wǎng)安備 53040202000017號(hào)